Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Селифоново д., Клин гор. округ
Дом 62 м², участок 18 сот., газобетон, 1997 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 28.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 45 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,59 млн / целевая ≈5,03 млн / пессимист. ≈4,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈611 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Стреглово ≈14,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7114
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 350 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 839 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Соголево д. | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соголево д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 10,8 сот. | 887 195 | 82 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 9,5 сот. | 1 335 000 | 140 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 602 500 | 72 590 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 7,6 сот. | 715 500 | 94 145 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 7,3 сот. | 1 039 000 | 142 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 987 / 79 474 / 135 417 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 589 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 310 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 471 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 611 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | Новое д. | 57 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Сохино д. | 72 м² | 18 сот. | 9 750 000 | 135 417 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Никитское д. | 80 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 80 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Борисово д. | 77,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 44 987 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.11.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 20.02.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.04.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 4479652. Продается дом на участке 18 соток О доме: площадь первого этажа - 62 кв.м. + мансардный второй этаж такой же площади фундамент - ленточный материал стен - газобетонные блоки планировка: Первый этаж большая кухня, летняя веранда с крытой террасой, 2 спальные комнаты, гараж. Второй этаж 3 изолированные готовые комнаты, 2 комнаты на стадии обустройства Об участке: 18 соток на участке плодовые деревья, ягоды так же на участке расположены: баня, хоз.блок, и 2хэтажная беседка О транспортной доступности: ходят автобусы 22 и 49 до г. Клин. от МКАД по Ленинградскому шоссе всего 74 км О документах: - участок более 30 лет во владении - 1 взрослый собственник - обременений, долгов нет - подойдет под ипотеку Видео по запросу Код пользователя: 9967