Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Колоколово д., Раменский гор. округ
Дом 24,6 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 54 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈392 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −695 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Золотово ≈9,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №538
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 36 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 740 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 504 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колоколово д. | 6 сот. | 842 364 | 140 394 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Колоколово д. | 10,5 сот. | 1 347 630 | 128 346 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 7 сот. | 960 500 | 137 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 10,2 сот. | 917 000 | 89 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 6,1 сот. | 682 500 | 111 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 25 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 6 сот. | 924 266 | 154 044 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колоколово д. | 7,5 сот. | 430 000 | 57 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 392 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 313 / 131 452 / 197 368 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 005 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 671 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -695 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Рыболово с. | 25 м² | 10,6 сот. | 4 500 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Бельково д. | 22,8 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 197 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Золотая Подкова КП | 24 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Вертолет-2 СНТ | 25 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Рыболово с. | 30 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лесная Поляна-2 КП | 31 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 112 903 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Виноградово пос. | 20 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Яблоневая Усадьба КП | 31,3 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 313 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 3 699 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 499 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом на участке ИЖС. По территории деревни проходитасфальтированная дорога, обеспечивающая удобный подъезд к дому. Газ проходит по границе участка. На участке проведена вода для полива. Много плодово-ягодных деревьев. Возможна покупка в ипотеку. В 10 минутах речка и лес.