Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Мисиново д., Дмитровский гор. округ
Дом 115 м², участок 30 сот., 1925 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 60 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,57 млн → дом ≈429 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,95 млн / целевая ≈12,55 млн / пессимист. ≈11,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,31 млн ₽, маржа 56 %, ROI 130 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. имени Барсученко ≈15,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4222
Рейтинг 71/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 695 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 571 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мисиново д. | 18 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малое Телешово д. | 15,6 сот. | 6 900 000 | 442 308 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малое Телешово д. | 11,1 сот. | 700 000 | 63 063 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хвостово д. | 16,5 сот. | 1 400 000 | 84 848 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хвостово д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Насоново д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хвостово д. | 25,5 сот. | 2 800 000 | 109 804 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бунятино д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хвостово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бунятино д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 373 / 115 476 / 212 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 252 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 554 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 159 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 130 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Микляево д. | 118 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 42 373 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дмитроград сад. уч. | 115 м² | 18 сот. | 5 000 000 | 43 478 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рогачево с. | 112 м² | 15 сот. | 13 400 000 | 119 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новосиньково пос. | 125 м² | 15 сот. | 26 500 000 | 212 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зверково д. | 112 м² | 15 сот. | 14 000 000 | 125 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дмитроград сад. уч. | 112,3 м² | 15 сот. | 12 500 000 | 111 309 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Зверково д. | 121,7 м² | 15,7 сот. | 16 000 000 | 131 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сафоново-2 СНТ | 120 м² | 25 сот. | 7 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Зверково д. | 107,2 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 79 291 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ащерино СНТ | 98,1 м² | 16 сот. | 16 500 000 | 168 196 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен в 65 км. от МКАД, тихая деревня, в деревне пруд, уличное освещение, круглогодичный подъезд к дому с двух сторон. до деревни асфальт, по деревне крепкая гравийная дорога. деревня в стороне от транзитного транспорта, до автодороги А107- 2км. Рядом лес. Рядом с домом колодец с отличной водой. Доброжелательные соседи, многие живут круглогодично. В объявлении указан только один кадастровый номер участка. Есть ещё второй. Два участка по 15 соток, рядом, на одной территории.