Волоколамское ш., 37 км от МКАД
Гидротехник СНТ, Истра гор. округ
Дача 16 м², участок 6,3 сот., щитовой.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Земля ≈313 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,97 млн → дом ≈729 тыс. ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 67 тыс.–233 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −579 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Чеховская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23998
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 971 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 6 400 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 25 сот. | 7 700 000 | 308 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 25 сот. | 8 200 000 | 328 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Светозар СНТ | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Светозар СНТ | 8,8 сот. | 2 800 000 | 318 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселово д. | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселово д. | 7,5 сот. | 3 400 000 | 453 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселово д. | 16 сот. | 5 900 000 | 368 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселово д. | 16,7 сот. | 6 000 000 | 359 281 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 150 000 / 233 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -579 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Луна-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Карцево КП | 18 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Кооператор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Варвариха д. | 18 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Сапфир СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с небольшим летним домом в Снт "Гидротехник" (3 км от г. Истра по Волоколамскому шоссе). Участок 6,3 сотки прямоугольной формы. Растут плодовые деревья и кустарники. Вокруг участка установлен забор из сетки рабицы с калиткой и воротами. На участке построен щитовой садовый домик 4х4 м (комната+кладовка), бытовка 3х2,3 м, уличный туалет, колодец. Подведено электричество 5 квт. По границе участка проходит газовая труба Снт, можно подключиться. Удобное транспортное сообщение подъезд на автомобиле по Волоколамскому шоссе, рядом остановка автобусов, которые идут до г. Истра (станция электричек Новоиерусалимская в 7-10 минутах езды). В 15 км от участка Истринское водохранилище. Подъезд к участку круглый год. Зимой внутренние дороги чистит трактор. Въезд в Снт через автоматические ворота. В пешей доступности от участка река Малая Истра. 1 собственник, участок размежеван.