Рязанское ш., 47 км от МКАД
Колоколово д., Раменский гор. округ
Дача 12 м², участок 6,3 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 601 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 150 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 95 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −757 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина.
До ст. Золотово ≈10,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23605
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 471 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 149 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ульянино с. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колоколово д. | 7,5 сот. | 430 000 | 57 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ульянино с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 25 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 7 сот. | 960 500 | 137 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 10,2 сот. | 917 000 | 89 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 6,1 сот. | 682 500 | 111 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 6 сот. | 924 266 | 154 044 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 000 / 143 333 / 210 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 601 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -757 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Белое Озеро СТСН | 12 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Восточный дп | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Эковита-Аква КП | 11 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Зарница сад. уч. | 12 м² | 6 сот. | 299 999 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Лесной ДНП | 10 м² | 8 сот. | 950 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Перебатино СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Луч СНТ | 10 м² | 6,5 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается самый шикарный участок в селе Ульянино. Удобный подъезд с Рязанского шоссе, до участка дорога из крупного щебня проезд в любой сезон и в любую погоду. Городские коммуникации: свет 15квт Мосэнерго. Скважина с чистой и питьевой водой. Также по границе участка проходит магистральный газ. Участок по периметру обнесен забором из проф листа, зона парковки выложена плиткой. Так же на участке имеется круглогодичное помещение, хозблок, большая теплица. Участок ухоженный, растут плодовые растения. Дача ждет своего владельца. Арт. 138901760.