Ленинградское ш., 71 км от МКАД
Соголево д., Клин гор. округ
Дом 30 м², участок 14 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,45 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −145 %, ROI −59 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); свет — нет; в описании: баня.
До ст. Стреглово ≈13,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19931
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 91 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Соголево д. | 9,5 сот. | 1 335 000 | 140 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 602 500 | 72 590 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 7,6 сот. | 715 500 | 94 145 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 7,3 сот. | 1 039 000 | 142 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 780 433 | 94 028 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соголево д. | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соголево д. | 10,8 сот. | 887 195 | 82 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соголево д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 71 429 / 85 034 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −145 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Золино д. | 29,4 м² | 11,3 сот. | 2 499 999 | 85 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Колос СНТ | 30,7 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 74 919 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бородино д. | 35 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ельцово д. | 22,5 м² | 14 сот. | 1 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лесная поляна КП | 36 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Аладьино д. | 33 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Русино д. | 23,7 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 71 730 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба СНТ | 33 м² | 9,7 сот. | 2 800 000 | 84 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Динамо СНТ | 35 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 205 714 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом-баня на участоке 14 соток в Клинском районе, деревня Соголево. Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приравнивается к ИЖС). Участок второй линии, с двумя подъездами и двумя