Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Ульянино с., Раменский гор. округ
Дом 12 м², участок 6,3 сот., 2020 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 601 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 150 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 66 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −802 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина.
До ст. Золотово ≈10,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №135
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 471 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 149 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ульянино с. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колоколово д. | 7,5 сот. | 430 000 | 57 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ульянино с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 25 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 7 сот. | 960 500 | 137 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 10,2 сот. | 917 000 | 89 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 6,1 сот. | 682 500 | 111 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колоколово д. | 6 сот. | 924 266 | 154 044 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 833 / 129 570 / 186 660 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 636 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -802 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Фоминское СНТ | 12 м² | 6 сот. | 790 000 | 65 833 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Михалево СНТ | 12 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Ёлочка СНТ | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 15,3 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 163 399 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Штурвал СНТ | 11,1 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 90 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Москва Река КП | 15 м² | 6 сот. | 2 799 900 | 186 660 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Калинка СНТ | 15,5 м² | 6,4 сот. | 1 950 000 | 125 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 400 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается самый шикарный участок в селе Ульянино. Удобный подъезд с Рязанского шоссе, до участка дорога из крупного щебня - проезд в любой сезон и в любую погоду. Городские коммуникации: свет 15кВт Мосэнерго. Скважина с чистой и питьевой водой. Также по границе участка проходит магистральный газ. Участок по периметру обнесен забором из проф листа, зона парковки выложена плиткой. Так же на участке имеется круглогодичное помещение, хозблок, большая теплица. Участок ухоженный, растут плодовые растения. Дача ждет своего владельца. Арт. 138901760