Ярославское ш., 59 км от МКАД
Садовод СНТ (Гражданский пос.), Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.02.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈691 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 4,15 млн → дом −648 тыс. ₽, −13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −652 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 40 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12293
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 691 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 4 148 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −12 960 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 24,2 сот. | 19 900 000 | 822 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 25 сот. | 17 000 000 | 680 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 8 700 000 | 725 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 9 700 000 | 1 212 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 9 000 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 7 000 000 | 933 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9 сот. | 8 300 000 | 922 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 7 900 000 | 987 500 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 241 / 80 044 / 179 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 514 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 123 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -652 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | 50 м² | 4,5 сот. | 8 950 000 | 179 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Деулино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 50 м² | 7,6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 49,1 м² | 5,3 сот. | 7 500 000 | 152 749 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 52 м² | 3 сот. | 6 100 000 | 117 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Загорские Зори СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 74 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 47,9 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 455 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Кварц СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Загорские Зори СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 065 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 46 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дачу в городе Сергиев Посад! находится в черте города, мкрн Углич, 5 мин до остановки общественного транспорта, школы, детские сады в шаговой доступности, магазины, возможна прописка. водопровод летний, есть парковка для машины, участок ухожен.