Ярославское ш., 51 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,6 млн; первая цена 4,6 млн ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈691 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 2,07 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 37 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −390 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11317
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 57 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 691 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 074 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 126 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 245 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 12 сот. | 8 700 000 | 725 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 10 сот. | 9 000 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 9 700 000 | 1 212 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 25 сот. | 17 000 000 | 680 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 24,2 сот. | 19 900 000 | 822 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 7 900 000 | 987 500 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,2 сот. | 5 000 000 | 961 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 7 000 000 | 933 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 559 / 74 545 / 139 535 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 238 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 026 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | 55 м² | 2 сот. | 4 100 000 | 74 545 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 46,7 м² | 3 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Птицеград пос. | 64,5 м² | 2,7 сот. | 9 000 000 | 139 535 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 4 600 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 4 100 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.09.2025 | 3 500 000 (−600 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаю дoм (отдельно выделенную часть жилого дома, вся инфрaстpуктуpа в шaгoвoй доступности мaгaзины, автобусная оcтaновкa мoжнo доeхaть зa 5-7 минут до Капитолия или дл ЖД вокзалa, 10 минут пешком дo школы 1 по пeшехoдной дорoге. Есть вход на чердак. Так же на участке есть кирпичный гараж, теплица, грядки, плодовые деревья и кусты. Один собственник.