Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Колоколово д., Раменский гор. округ
Дом 44,7 м², участок 5 сот., кирпич, 2020 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 13.02.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 580 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 107 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈794 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,42 млн / целевая ≈4,88 млн / пессимист. ≈4,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈9,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №105
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 580 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колоколово д. | 10,5 сот. | 1 347 630 | 128 346 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Колоколово д. | 6 сот. | 842 364 | 140 394 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 7 сот. | 960 500 | 137 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 10,2 сот. | 917 000 | 89 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 6,1 сот. | 682 500 | 111 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 25 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колоколово д. | 6 сот. | 924 266 | 154 044 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колоколово д. | 7,5 сот. | 430 000 | 57 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 794 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 417 / 125 000 / 127 447 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 032 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 39,1 м² | 6,7 сот. | 4 200 000 | 107 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Золотово д. | 44 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Боршева с. | 47 м² | 7,5 сот. | 5 990 000 | 127 447 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 390 000 (−110 000) | история площадки |
| 06.04.2026 | 3 150 000 (−240 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 4 150 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 150 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 13.06.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный теплый уютный дом (дом блокированной застройки). Дом круглогодичного проживания с постоянной пропиской. В доме функционируют все коммуникации: электричество, центральное газоснабжение, газовое отопление, горячая и холодная вода, септик. Имеется пристройки-сени и терраса. Под всем домом сухой, отделанный плиткой, подпол. В доме выполнен ремонт, заменены все трубы и электропроводка, новые окна ПВХ, мебель - ЗАЕЗЖАЙ И ЖИВИ! Участок сухой, огорожен по периметру, с воротами, На участке растут взрослые плодовые деревья и малинник. Соседи интеллигентные, доброжелательные, большинство проживает постоянно. Подъезд круглогодичный по асфальтированной дороге. Отличная транспортная доступность как в Москву, так и в область. До остановки общественного транспорта 20 минут пешком или 5 минут на машине. Весной, по просьбам проживающих, начнет ходить автобус. Регулярно ходят экспрессы до метро Котельники, ж\д станции Отдых, до Воскресенска, Раменского и Бронниц. Деревня Колоколово живописное место, расположенное в экологически чистом районе. Окружена лесами и водоемами. В 100 метрах от дома протекает река Отра. Прекрасные грибные и рыбные места. Один взрослый собственник, более 5 лет. Без долгов и обременений. Идеальные документы готовы к сделке. Свободная продажа. Подходит под материнский капитал. Торг уместен. Для Вас: помощь в получении ипотеки и юридическое сопровождение сделки под ключ! Звоните! Оперативный показ.