Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Мисиново д., Дмитровский гор. округ
Дом 21 м², участок 14 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 08.02.2022.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–252 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −317 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. имени Барсученко ≈15,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7219
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 102 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мисиново д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мисиново д. | 18 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малое Телешово д. | 15,6 сот. | 6 900 000 | 442 308 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малое Телешово д. | 11,1 сот. | 700 000 | 63 063 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хвостово д. | 16,5 сот. | 1 400 000 | 84 848 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Насоново д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хвостово д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хвостово д. | 25,5 сот. | 2 800 000 | 109 804 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бунятино д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 122 222 / 252 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 535 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 408 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 028 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -317 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Дядьково д. | 23 м² | 7,7 сот. | 2 550 000 | 110 870 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бунятино д. | 18 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зеленые дали КП | 25 м² | 14 сот. | 6 300 000 | 252 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Зеленые дали КП | 25 м² | 14 сот. | 7 000 000 | 280 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Марьина Роща СНТ | 25 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Савельево д. | 27 м² | 13 сот. | 2 550 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Подмошье д. | 25,7 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 159 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Бородино ДНП | 15 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Татищево д. | 24 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Клюшниково д. | 26,9 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 96 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2022 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.04.2022 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом для круглогодичного проживания в Дмитровском районе, д. Мисиново. Дом кирпичный, на ленточном фундаменте. Площадь дома 21 кв. м. В доме кухонное место, санузел и одна комната. Есть возможность увеличить площадь за счёт 2го этажа. Возведена пристройка 3 м*5 м. Коммуникации: электричество, водяное отопление от электрокотла, вода из колодца, септик. Установлен бойлер на 80 л. Окна ПВХ. Есть погреб для хранения зимних запасов. Участок 14 сот, сделано межевание. Назначение: ЛПХ. На участке много плодовых деревьев и кустарников. Есть теплица и сарай. Дом расположен рядом с полем, здесь очень тихо и красиво. Но вместе с тем, в деревне живет много людей на ПМЖ. Зимой дороги чистят. Есть пруд. Документы готовы к сделке. Один взрослый собственник. Подходит под ипотеку и маткапитал.