Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Мичуринец-2 СТ, Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,7 сот., 2011 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 964 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 85 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −135 %, ROI −57 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Хорошово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №68
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.4 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 84 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 11,7 сот. | 3 100 000 | 264 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 60 000 / 110 930 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 477 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 998 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −135 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ворыпаевка д. | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бакунино д. | 30,6 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 168 301 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 30 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Коломенский № 4 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Коммунальник-1 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 30,7 м² | 6,3 сот. | 2 949 999 | 96 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 979 000 | 65 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, в черте города(Коломна). Общая площадь 30 кв.м, участок 6.71 сотки. на территории расположена баня. Участок огорожен, правильной формы. Отопление: твердотопливный котел Водоснабжение: с 1 мая-30 сентября Электричество: подключено. Звоните. С Уважением, Екатерина.