Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Аусбург дп, Дмитровский гор. округ
Дом 320 м², участок 9,5 сот., 2014 год.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 21.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 12 раз).
Рейтинг 89/100 · уверенность 57 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,14 млн → дом ≈211 тыс. ₽, 659 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈6,4 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,89 млн / целевая ≈13,4 млн / пессимист. ≈11,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,37 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 80 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6666
Рейтинг 89/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.2 |
| участок | 5 | 50 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 919 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 139 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аусбург дп | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аусбург дп | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аусбург дп | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аусбург дп | 28,7 сот. | 2 900 000 | 101 045 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки д. | 28,8 сот. | 3 650 000 | 126 736 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки дп | 6,1 сот. | 3 000 000 | 491 803 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аусбург дп | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 8,8 сот. | 1 410 000 | 160 227 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки дп | 11,3 сот. | 1 900 000 | 168 142 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аусбург дп | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 320 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 6 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 875 / 49 342 / 84 449 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 894 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 149 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 367 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аусбург дп | 320 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 11 875 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки дп | 330 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 13 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское с. | 313,8 м² | 12 сот. | 26 500 000 | 84 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское с. | 313,8 м² | 12 сот. | 28 450 000 | 90 663 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Капорки д. | 318,8 м² | 8 сот. | 5 642 000 | 17 698 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Батюшково с. | 320 м² | 8 сот. | 14 500 000 | 45 312 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ульянки д. | 300 м² | 8 сот. | 14 999 000 | 49 997 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ульянки д. | 300 м² | 10 сот. | 14 990 000 | 49 967 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аусбург дп | 295 м² | 12 сот. | 15 000 000 | 50 847 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Экс-Лэнд Вилладж КП | 304 м² | 8,6 сот. | 15 000 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с не достроенным домом Участок можно расширить так как сразу выходит в лес. Возможен обмен.