Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Красные Всходы СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 200 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −601 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Никулки ≈10,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5671
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Нушполы д. | 45 сот. | 2 250 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 154 / 34 374 / 66 176 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -601 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | ТМЗ СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Книга СНТ | 75,4 м² | 6 сот. | 1 595 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Маяк СНТ | 77,6 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 36 082 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фиалка СНТ | 68 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Энтузиаст СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Радуга СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Салют СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 24 306 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Универсал-3 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 499 999 | 66 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бельское д. | 67 м² | 7 сот. | 3 517 000 | 52 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6 соток. Участок ровный, правильной формы. Доп фото по запросу. Есть свет, колодец. Плодовые деревья. 2 взрослых собственника. Первый этаж 2 комнаты и прихожая, пригодны для проживания в летнее время. Второй этаж требует доработки. Есть отдельно стоящая кухня, туалет уличный. В услугах агентов не нуждаюсь. Разумный торг реальному покупателю.