Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Дружба СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 29.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 56 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 23 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,34 млн / пессимист. ≈3,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 46 %, ROI 85 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь, колодец.
До ст. Темпы ≈7,3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4867
Рейтинг 66/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 061 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 291 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Родник СНТ | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 91 589 / 93 137 |
| цена объекта | 1 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 189 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 768 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 85 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Рябинка-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 53,5 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 91 589 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник СНТ да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рябинка-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 51 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 93 137 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 399 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 1 400 000 → 1 399 000 |
Описание
Продаю 2х этажный дом из бруса с мансардой 52 кв. М на участке 6 соток. Талдомский район, д. Пановка, снт Дружба, 84 км от Москвы мкад, 50 км от г. Дмитров, 13км от Талдом. Разумный торг допускается. Подъезд к участку круглогодичный. Дорога асфальтированная, далее бетонное покрытие. Снт охраняется, въезд через автоматический шлагбаум. Есть продуктовый магазин. Участок правильной прямоугольной формы. Дом стоит на бетонных быках. Под домом. Фундамент- бетонная плита на гравийной подушке. Пол и потолок в доме утеплены. Стены брус, снаружи отделка сайдинг. 1й этаж отапливается камином/ печкой. Зимой в комнате на 1м этаже тепло- отопление печкой, при этом мансарда перекрывается. В наличии 2 дивана (3 спальных места). Летом в мансарде ещё 2 спальных места, там есть встроенные шкафы и ниши. Мансарда, кухня, веранда- каркасно-щитовые и не утеплены. Окна деревянные, отличной сохранности. Электричество разведено по дому, счётчик новый (договор россети). Есть ТВ и Wi-Fi. В кухне электрическая 2хкомфорочная плита, летний водопровод работает с мая по октябрь. Колодец 4 кольца рядом с домом. На участке есть 2 хозблока. В левом есть 2 двери: вход в туалет и отдельно дверь- можно сделать перегородку для душевой. В правом хозблоке находится летняя кухня, в наличии газовая плита и газовые балоны. Участок огорожен сеткой рабица с 2х сторон. Со стороны дороги есть ворота для заезда 2х автомобилей. Есть место для парковки. Проведено межевание. На участке плодовые деревья, ягодный кусты и цветы. Есть место для мангала. Участок и дом зарегистрированы и принадлежат одному собственнику с 2016 года. Кадастровый номер объекта есть в Егрн. Риэлторов прошу не беспокоить. Показ возможен примерно после 25.11 в выходные.