Пятницкое ш., 43 км от МКАД
Сад № 3 ЦМИС СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 25,4 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,42 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 40 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈508 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Подсолнечная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25432
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 417 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 197 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | № 2 ЦМИС СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Терехово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 508 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 94 166 / 156 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 263 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 150 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 418 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Ермолино д. | 26 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 144 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Редино д. | 25 м² | 7,4 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Весна ДНП | 30 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 18 м² | 5,5 сот. | 990 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Заовражье д. | 20 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Клинские Дачи КП | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
104535 Продается дом-дача в черте города, Солнечногорск, Снт Сад номер 3 Цмис. Дом из пеноблока, 25,4 кв. М., 2 комнаты. Год завершения строительства 2024. Прописка. Фундамент ленточный армированный. Имеется подвал 3* 2,5 кв. М., высота потолка 3м. Коммуникации: свет 15 квт, колодец 7 колец. Туалет на улице. Участок 5 соток, ровный, сухой и по периметру огорожен забором. Въезд в Снт оборудован шлагбаумом, хорошие дороги. Большая часть населения проживает на постоянной основе. Отличное расположение. Ленинградское шоссе, 49 км от Мкад, Пятницкое шоссе, 57 км от Мкад. Развитая инфраструктура: школа, детский сад, продуктовые магазины, аптека, пвз, до автобусной остановки 10 минут пешком. Правовая экспертиза документов Агентства недвижимости Зеленый город. Гильдия Риэлторов Москвы. Выдается сертификат безопасности сделки, Оперативный показ.