Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Хуторки пос., Истра гор. округ
Дом 58 м², участок 13 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 2,83 млн → дом ≈161 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 52 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,29 млн / целевая ≈5,66 млн / пессимист. ≈5,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Ядрошино ≈3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24371
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 580 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 829 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 161 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 776 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Хуторки пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хуторки пос. | 10 сот. | 2 980 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агрополис СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий Парк СНТ | 12,1 сот. | 3 750 000 | 309 917 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Троицкий Парк СНТ | 15 сот. | 8 500 000 | 566 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Троицкий Парк СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 106 061 / 119 000 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 332 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Глебово д. | 60 м² | 10,9 сот. | 10 900 000 | 181 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Синево д. | 60 м² | 7,7 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шишаиха д. | 50 м² | 10 сот. | 5 950 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Нескучное КП | 66 м² | 10,3 сот. | 7 000 000 | 106 061 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Михайловка д. | 54 м² | 8 сот. | 2 790 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Рождествено д. | 54,9 м² | 7,3 сот. | 4 300 000 | 78 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом (к/н 50:08:0090326:537) 58 кв.метров на участке 13 соток (к/н 50:08:0090326:501) по адресу: г.о. Истра, поселок Хуторки, дом 136. Земли населенных пунктов. Для ЛПХ. Удобный круглогодичный подъезд с Волоколамского или Новорижского шоссе. Участок ровный, почти правильной формы. Подведено электричество 15 кВт (прямой договор с энергосбытом). Есть возможность подключения газа и холодной воды - магистрали по границе участка. Дом одноэтажный, каркасный. Утеплитель 100 мм. Кровля - крашеный профлист. Фундамент - свайно-винтовой 3 метра. Окна - однокамерный стеклопакет. 1 взрослый собственник, свободная продажа.