Волоколамское ш., 29 км от МКАД
Сокольники-1 СНТ, Истра гор. округ
Дача 38 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 51 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −446 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Манихино II ≈5,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24291
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 45 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 285 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 710 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сокольники-1 СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 28 сот. | 29 500 000 | 1 053 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сысоево д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 16,2 сот. | 4 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 15 сот. | 4 600 000 | 306 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 9 сот. | 4 400 000 | 488 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 10 сот. | 2 229 000 | 222 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокольники д. | 18 сот. | 7 950 000 | 441 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 73 333 / 130 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 190 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 871 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 552 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -445 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Сокол-3 ТСН | 45 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Арбат-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Истра-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За дачу внесен задаток до 03.07. Продается участок 6 соток, с дачным домом в Снт "Сокольник-1" (Истринский г. О.). Общая площадь дома- 38 кв. М, комната 1- 11.29 кв. М., комната 2- 5.65 кв. М., мансарда- 15.52 кв. М., материал стен: каркасно-щитовой, фундамент: столбы из бетонных блоков 30*30*20, установленные на ж/б подкладочных плитах 50*50*6. Наружные стены в комнатах утеплены плитным пенополистиролом, полы утепленные, сделано электрическое отопление на первом этаже. На участке имеется: - хоз. Блок(5,92 кв. М.); -душевой и туалетный домики; - летний центральный водопровод; - электричество- 5 квт( с возможностью увеличения). Участок: ровный, сухой, крайний к лесу и расположен таким образом, что имеет соседей только с одной стороны, огорожен сеткой рабицей, есть калитка и въездные ворота. Об Снт: Прекрасное, тихое садоводство, при въезде есть шлагбаум. Дороги асфальтированы, зимой чистятся. Членские взносы- 15 000 в год. Недалеко от участка протекает река Песочная, в пешей доступности озеро с пляжем, магазин "Магнит". До автобусной остановки 10 мин. Пешком. Автобус от, а/с г. Истра. Адрес: Истринский р-н, Снт "Сокольники 1", до Мкад- 33 км., до Цкад- 6 км. Можно добраться, как по Новорижскому шоссе, так и по Волоколамскому шоссе. 1 собственник, более 20 лет в собственности, свободная продажа, полная стоимость в договоре. Звоните, успейте приобрести участок в прекрасной локации!