Волоколамское ш., 59 км от МКАД
Агрополис СНТ, Истра гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 979 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Курсаковская ≈2,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24076
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 979 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хуторки пос. | 12,4 сот. | 3 600 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторки пос. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторки пос. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ладья СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэлита-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторки пос. | 7,5 сот. | 1 450 000 | 193 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита-2 СНТ | 6 сот. | 1 299 000 | 216 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэлита СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хуторки пос. | 10 сот. | 2 980 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 778 / 88 020 / 160 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 832 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 631 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 227 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 19 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Искра-2 СНТ | 44,9 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мастерград КП | 44,2 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 133 484 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Елочки СНТ | 43,8 м² | 6,2 сот. | 2 490 000 | 56 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Румянцево пос. | 42,7 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 128 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лысая Гора СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 47 778 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кореньки СНТ | 46,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 49 569 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рижская Роза ТСН | 39,4 м² | 6,8 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рижская Дубрава КП | 50 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Магма СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кучи д. | 45,9 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 98 039 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0023450. Продается стильная дача/сауна площадью 45 кв.м. на земельном участке в 6 соток. Двухэтажный сруб с возможностью отопления как электричеством, так и печью. Участок ровный и благоустроенный, украшенный декоративными хвойными растениями. На территории располагается просторная беседка для комфортного отдыха. Внутри дома на первом этаже расположены мини-кухня и сауна, а на втором этаже - уютная спальня с выходом на балкон. Также на участке имеется дополнительный сруб площадью 20 кв.м., который можно использовать как жилое помещение или для других нужд. В непосредственной близости находятся железнодорожные станции Курсаковская и Ядрошино - всего 9 минут на автомобиле или 30 минут пешком. В шаговой доступности расположены магазины "Пятерочка", "Чижик" и другие. Доступна быстрая доставка от Яндекс и Ozon. Отличное автобусное сообщение. До Озернинского и Истринского водохранилища - всего 20 минут на машине. По запросу готов предоставить видеообзор. Загородная недвижимость //LLB