Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Южное Якунино дач. уч., Истра гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 900 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈189 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 73 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24039
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 7.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Южное Якунино дач. уч. | 7,2 сот. | 1 080 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Южное Якунино дач. уч. | 12 сот. | 1 690 000 | 140 833 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южное Якунино дач. уч. | 6,3 сот. | 600 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южное Якунино дач. уч. | 8,2 сот. | 1 435 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якунино д. | 13,2 сот. | 2 600 000 | 196 970 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южное Якунино дач. уч. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светозар СНТ | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Якунино д. | 10,7 сот. | 1 605 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южное Якунино дач. уч. | 11 сот. | 7 999 000 | 727 182 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Якунино д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 132 877 / 168 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 223 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Игма-3 СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Грин Лаундж КП | 20 м² | 7,7 сот. | 7 200 000 | 360 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Эко-Вилладж КП | 27 м² | 6,6 сот. | 3 990 000 | 147 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Испытатель-4 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 168 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Кузнецово д. | 27 м² | 6,3 сот. | 3 195 700 | 118 359 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 26 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 146 154 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Надежда-1 СНТ | 22 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 295 455 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 15 км | Семейный Некст КП | 30 м² | 7,3 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 500 000 |
Описание
Продаю земельный участок 6 соток с недостроенным домом (5×5 м). Также имеется заезд на участок и колодец. Дом утеплён: стены 100 мм, пол и потолок 200 мм. Уже заведён свет, идёт подключение воды, внутренние работы, планируется установка септика. Планировка дома: кухнягостиная (одна комната), санузел, коридор. Локация с преимуществами для жизни и отдыха: до реки Чернушка 6 минут пешком, есть выход к воде; обустроенный пляж примерно в 300 метрах; До Истринского водохранилища 3км. Рядом живут соседи круглый год; до автобусной остановки в деревне 15-20 минут пешком; автобус до Истры, есть рейсы с заездом в деревню; доступна доставка из магазинов. Ближайшие магазины в соседней деревне Алехново. Рядом новый парк ( построен по программе "Парки Подмосковья"). Школа, садик, поликлиника в 15 минутах на машине в деревне Бужарово. Цена учитывает текущее состояние дома. По мере достройки и улучшения объекта стоимость будет расти выгодно вложить средства на раннем этапе.