Волоколамское ш., 45 км от МКАД
Сокольники-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 40,6 м², участок 5,9 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 68 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,56 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 155 км ≈5,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23896
Рейтинг 22/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 285 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 682 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 852 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сокольники-1 СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сысоево д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сысоево д. | 16,2 сот. | 4 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сысоево д. | 15 сот. | 4 600 000 | 306 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сысоево д. | 9 сот. | 4 400 000 | 488 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сысоево д. | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сысоево д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сысоево д. | 10 сот. | 2 229 000 | 222 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокольники СНТ | 28 сот. | 29 500 000 | 1 053 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сысоево д. | 8 сот. | 3 990 000 | 498 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 91 812 / 135 417 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 563 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 167 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Рычково д. | 40 м² | 4 сот. | 4 650 000 | 116 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Разряд СТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Андреевское-2 СНТ | 30,8 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Полянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Комплект СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лыткино д. | 35,2 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 107 955 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Газовик СТ | 45,3 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 92 715 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Огнеупорщик-3 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
(Исх. РИ-514444) Продается дача 40.6 кв. м. для летнего проживания, дом деревянный. Участок правильной формы 5.87 соток На первом этаже расположена кухня, на втором комната и кладовая Летний водопровод, туалет вне дома. Обжитое спокойное и тихое СНТ окруженное густым лесом, 8 км. от Истры (10-15 минут на автомобиле), 43 км до Москвы, удобный выезд на ЦКАД,