Рогачевское ш., 58 км от МКАД
Клинские Дачи КП, Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 20.03.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 55 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 796 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 65 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,88 млн / целевая ≈7,09 млн / пессимист. ≈6,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Стреглово ≈13,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23284
Рейтинг 74/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 796 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 954 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Борис-Глеб д. | 6,3 сот. | 500 800 | 79 492 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борис-Глеб д. | 12 сот. | 959 200 | 79 933 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соголево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соголево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 840 648 | 101 283 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соголево д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соголево д. | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борис-Глеб д. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соголево д. | 9,5 сот. | 1 335 000 | 140 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 602 500 | 72 590 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 894 / 81 112 / 90 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 090 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 164 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Белозерки д. да: «санузел» + «ремонт» | 98 м² | 10,5 сот. | 8 600 000 | 87 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Голиково д. да: «санузле» + «ремонт» | 94 м² | 10,5 сот. | 6 100 000 | 64 894 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заречье СНТ да: «санузел» + «мебели» | 94 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сергеевка д. да: «санузел» + «мебель» | 110 м² | 10 сот. | 9 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2025 | 3 950 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 3 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 3 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание Срочная продажане подходит под ипотеку! Уютный дoм, пoстpоeнный с любовью. В дом провeден вoдопpовoд, но туaлет нaxoдитcя нa улицe. Hа участке имeeтcя свой плодонoсящий сaд, яблoни paзныx cоpтoв, вишни, гpуши, cливы. Oтделена oгopoдная зoнa от зoны отдыxа. Тaк же нa учaстке поcтрoeна нaстоящaя pусcкая бaня, pублeнная вручную. Баня 6 на 4, пятистенок, 2,5 метра вынос, общая площадь застройки 6 на 7. Также в бане сделан душ, проведен водопровод. Размеры бани позволяют обустроить дополнительную комнату и превратить просто баню в баню-дом. Кроме этого на участке имеются постройки хоз назначения. Также остаётся красивый и многофункциональный кованнный мангал. На участке свой колодец с чистой вкусной водой. Продается в связи с переездом. Есть агент.