Рогачевское ш., 59 км от МКАД
Соголево д., Клин гор. округ
Дом 54 м², участок 7,5 сот., кирпич.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 01.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 562 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 57 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,16 млн / целевая ≈5,54 млн / пессимист. ≈4,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,93 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — 380 В; в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Стреглово ≈13,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23212
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 259 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Соголево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 9,5 сот. | 1 335 000 | 140 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 602 500 | 72 590 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 7,3 сот. | 1 039 000 | 142 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соголево д. | 8,3 сот. | 780 433 | 94 028 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соголево д. | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соголево д. | 10,8 сот. | 887 195 | 82 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соголево д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 130 435 / 150 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 925 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 932 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Гея СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Толстяково д. | 46 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Толстяково д. | 40 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 250 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом площадью 54 кв. М., построенный в 2005 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом расположено на участке Снт. В доме две комнаты, что позволяет комфортно разместиться небольшой семье. Санузел находится на улице. Дом окружен зеленью, что создает уютную атмосферу. Есть колодец для водоснабжения, газ проходит по границе участка. До ближайшей асфальтированной дороги 20 метров. Электричество 380 В. Возможно присоединение соседнего участка 6 соток.