Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Сокольники-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 38 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 27.08.2025.
Рейтинг 69/100 · уверенность 51 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 86 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,03 млн / целевая ≈4,53 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,13 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Манихино II ≈5,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20274
Рейтинг 69/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 126 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 38.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 45 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 285 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 710 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сокольники-1 СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 28 сот. | 29 500 000 | 1 053 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сысоево д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 16,2 сот. | 4 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 15 сот. | 4 600 000 | 306 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 9 сот. | 4 400 000 | 488 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сысоево д. | 10 сот. | 2 229 000 | 222 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокольники д. | 18 сот. | 7 950 000 | 441 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 714 / 141 429 / 277 778 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 128 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.5 км | Новинки ДНТ | 35 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 141 429 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Семейный Некст КП | 42 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 277 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток, с дачным домом в СНТ "Сокольник-1" (Истринский г.о.). Общая площадь дома- 38 кв.м, комната 1- 11.29 кв.м., комната 2- 5.65 кв.м., мансарда- 15.52 кв.м., материал стен: каркасно-щитовой, фундамент: столбы из бетонных блоков