Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Мичуринец-2 СТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,7 сот., кирпич, 2015 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 68 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 962 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −912 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: баня.
До ст. Хорошово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2026
Рейтинг 12/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 962 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 11,7 сот. | 3 100 000 | 264 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 15 сот. | 1 229 000 | 81 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 70 935 / 86 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 598 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 878 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -912 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Мичуринец-2 СТ | 60 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ворыпаевка д. | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | имени 1 Мая СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рождественка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 41,5 м² | 4,5 сот. | 3 499 000 | 84 313 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 60 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 81 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 61,4 м² | 6 сот. | 8 350 000 | 135 993 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Никульское с. | 63,1 м² | 5,6 сот. | 5 000 000 | 79 239 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в городе по цене дачи! 6.71 соток, кирпич, баня. Ищете жилье в спокойном месте, но не хотите отказываться от городских удобств? Этот вариант для вас! Локация: СНТ в черте города. Магазины и транспорт в шаговой доступности. Дом: надежный кирпичный дом 50 м2. На втором этаже три изолированные комнаты (идеально для семьи или гостей). Комфорт: есть баня 15 м2 для релакса, хозблок 12 м2 и место для авто под навесом. Удобство участка: крайнее расположение (минимум соседей), удобный заезд с двух сторон. Инженерные решения: - Тепло: твердотопливный котел. - Готовка: газовые баллоны. - Вода: сезонная. Отличный шанс получить полноценный дом с землей в городской черте. Звоните! Код пользователя: 111479 Номер в базе: 12851488