Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Комарово КП, Клин гор. округ
Дом 89,2 м², участок 18 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 19.05.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 3,8 млн → дом −300 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,28 млн / пессимист. ≈4,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Румянцево ≈17,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19764
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 107 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 800 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 363 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Радости Парк 1 ДНП | 12,2 сот. | 2 750 000 | 225 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поджигородово д. | 9 сот. | 12 900 000 | 1 433 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поджигородово д. | 7,5 сот. | 14 800 000 | 1 973 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радости Парк 1 ДНП | 19,3 сот. | 4 079 334 | 211 364 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поджигородово д. | 17,3 сот. | 3 658 936 | 211 499 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радости Парк 1 ДНП | 9,1 сот. | 1 913 970 | 210 326 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радости Парк 1 ДНП | 10,7 сот. | 2 258 316 | 211 058 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поджигородово д. | 32,5 сот. | 6 865 787 | 211 255 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поджигородово д. | 12,2 сот. | 2 300 000 | 188 525 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радости Парк 1 ДНП | 18,2 сот. | 5 200 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 75 345 / 126 471 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 573 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Лада СНТ | 90 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Коськово ДНП | 85 м² | 9 сот. | 10 750 000 | 126 471 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельга Парк КП | 80 м² | 13 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Комарово КП | 74,7 м² | 9,2 сот. | 4 590 000 | 61 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Щекино д. | 94 м² | 14 сот. | 10 999 900 | 117 020 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Тимофеево д. | 86,6 м² | 13 сот. | 10 500 000 | 121 247 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельга Парк КП | 74,1 м² | 9,5 сот. | 4 700 000 | 63 428 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Комарово КП | 71,7 м² | 17 сот. | 5 200 000 | 72 524 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комарово КП | 73,1 м² | 10,6 сот. | 5 713 956 | 78 166 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельга Парк КП | 73 м² | 12 сот. | 7 555 000 | 103 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2024 | 5 000 000 | история площадки |
| 24.03.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.04.2025 | 3 000 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 11.11.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый септик. Зимний водопровод на глубине 1,6 метров. На участке молодые деревья яблоня, груша, вишня, черевишня, слива. Кусты смородина, крыжовник, малина.