Ленинградское ш., 47 км от МКАД
Соколово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 450 м², участок 25 сот., 2026 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 22 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈289 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈9 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈58,19 млн / целевая ≈52,37 млн / пессимист. ≈46,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈35,43 млн ₽, маржа 76 %, ROI 318 %.
⚠ ROI 318 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Локомотив ≈9,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19407
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 289 449 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 236 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Соколово д. | 8,4 сот. | 2 400 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Соколово д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 10,5 сот. | 2 500 000 | 238 095 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 9 сот. | 4 450 000 | 494 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 6,2 сот. | 2 000 000 | 322 581 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 15,3 сот. | 4 600 000 | 300 654 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 8,2 сот. | 3 404 000 | 415 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соколово д. | 12,6 сот. | 5 516 000 | 437 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 450 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 9 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 154 / 119 930 / 177 273 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 58 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 55 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 52 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 46 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 35 426 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 318 % |
| пояснение расчета | ROI 318 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 318 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Тихие Зори КП | 460 м² | 16 сот. | 43 000 000 | 93 478 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Утро Мечта КП | 450 м² | 20 сот. | 150 000 000 | 333 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трусово д. | 429,6 м² | 21,6 сот. | 27 990 000 | 65 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово д. | 425 м² | 22 сот. | 75 000 000 | 176 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Огниково пос. | 421 м² | 16 сот. | 63 000 000 | 149 644 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Истринский причал ТСН | 440 м² | 18,5 сот. | 78 000 000 | 177 273 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Марьино д. | 458,6 м² | 13,7 сот. | 55 000 000 | 119 930 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Марьино д. | 460 м² | 14 сот. | 55 000 000 | 119 565 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Марьино д. | 458,6 м² | 13,7 сот. | 55 000 000 | 119 930 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сокольники КП | 450 м² | 13 сот. | 32 950 000 | 73 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id 391489. 25 соток ИЖС в Соколово Переуступка аренды 2,5 млн 25 соток земли ИЖС в Солнечногорском районе с зарегистрированным зданием 450 м. Стоимость входа в объект 2 500 000 . Деревня Соколово. Предложение для тех, кто ищет большой участок под