Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Мичуринец-2 СТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,28 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,15 млн → дом ≈131 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,09 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −411 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорошово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1265
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6.4 |
| торг | 5 | 78 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 149 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Молитвино д. | 11,7 сот. | 3 100 000 | 264 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Молитвино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 48 660 / 56 250 |
| цена объекта | 1 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 088 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 477 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Шапкино д. | 40 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 46 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Анино Поле СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Анино Поле СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 390 000 (−60 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 340 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 300 000 (−40 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 280 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 280 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом, в черте города на берегу р. Костерка. Продам дачный участок с расположенным на нем домом. Участок 8 соток, правильной формы, огорожен. В доме имеется 2 комнаты и кухня. Электричество подключено. Водоснабжение в летний период. С Уважением Екатерина.