Ярославское ш., 45 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 57,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 22.10.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈562 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,38 млн → дом −25 тыс. ₽, −433 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Семхоз ≈0,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12254
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 562 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −25 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −433 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 6 600 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 8 000 000 | 540 541 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 650 000 | 465 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 19,5 сот. | 14 500 000 | 743 590 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 4 999 000 | 769 077 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 9 300 000 | 620 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 10 950 000 | 912 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 156 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 538 / 53 178 / 63 636 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 892 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 568 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Полянка СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 142 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дружба СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 101 724 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 113 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Афанасовский пос. | 60 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 64 м² | 8,6 сот. | 3 500 000 | 54 688 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Монолит СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Нефтяник СНТ | 52 м² | 7,8 сот. | 3 150 000 | 60 577 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | ВДНХ сад. уч. | 65 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 21 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 350 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача недалеко от ж/д станции Семхоз на участке 6 сот. Участок ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. Имеется колодец, парник и гряды для посадки овощей и зелени. Дом в отличном состоянии, фото прилагается. Все подробности по телефону, звоните.