Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Мичуринец-2 СТ, Коломенский гор. округ
Дача 74 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 20.01.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 862 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 17 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −897 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Хорошово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1122
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 135 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 11,7 сот. | 3 100 000 | 264 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 15 сот. | 1 229 000 | 81 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 51 650 / 86 207 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 260 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 934 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 608 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 099 000 | 51 650 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Весна СНТ | 58 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 62 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 129 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Губастово д. | 60 м² | 5,7 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Химик-3А СТСН | 67,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Таежный СНТ | 60 м² | 8,4 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Сергиевский пос. | 95 м² | 8,7 сот. | 6 100 000 | 64 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.01.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 299 000 (−101 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 199 999 (−99 001) | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 990 000 (−209 999) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 830 000 (−160 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 756 000 (−74 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 058 000 (+302 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 745 000 (−313 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 575 000 (−170 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 980 000 (+405 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 500 000 (+520 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 74 кв. М с участком 6 соток в Снт мичуринец пос Радужный г Коломна. Дом построен из газоблоков в 2014 году, имеет два этажа. Внутри требуется ремонт, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. На участке расположена баня, окружённая зеленью, создающей уютную атмосферу. Водоснабжение сезонное центральное, канализации нет. Санузел находится на улице. Имеются плодовые деревья и кустарники. Имеются две теплицы.