Ярославское ш., 88 км от МКАД
Дубна СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57,5 м², участок 6,4 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 242 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈950 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Бужаниново ≈12,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10651
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 242 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Муханово с. | 8,9 сот. | 350 000 | 39 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Муханово с. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 950 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 38 697 / 105 019 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 382 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 263 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 144 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 764 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Загорье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Веригино СНТ | 62 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 43 548 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сулоть СНТ | 60 м² | 9,3 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Богородское пгт | 53,8 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 105 019 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Загорье СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Загорье СНТ | 65 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Загорье КП | 66 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 20 455 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дачный домик в СНТ "Дубна" (Сергиево-Посадский район). Двухэтажный дом изготовлен из бруса, утеплен с 2-х сторон, снаружи отделан сайдингом. В доме: подвал; терраса; кухня; 3 спальни; санузел. На участке: гараж из кирпича 6x3 м; беседка; парковочное место с навесом; две теплицы 6x3 м, 3x2,5 м; плодовые деревья и ягодные кусты. Водоснабжение - центральное (сезонное), также в 20 метрах от участка имеется колодец общего пользования с чистой водой. Газ подведен к границе СНТ (в перспективе возможно газоснабжение участка). СНТ находится в селе Муханово (26 км от города Сергиев-Посад). В селе есть несколько продуктовых магазинов, школа, детский сад, дом культуры и храм. Рейсовый автобус до Сергиева-Посада ходит 5-6 раз в день. Местность очень живописная. Рядом лес, река и поля. С террасы и из окна спальни на втором этаже открывается чудесный вид на лес. Культурные соседи. Автоматические ворота на въезде в СНТ.