Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Мичуринец-2 СТ, Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,7 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 962 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −919 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: баня.
До ст. Хорошово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1043
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 962 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молитвино д. | 11,7 сот. | 3 100 000 | 264 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Молитвино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 70 935 / 225 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 545 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 359 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -919 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | 60 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 81 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 61,4 м² | 6 сот. | 8 350 000 | 135 993 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Никульское с. | 63,1 м² | 5,6 сот. | 5 000 000 | 79 239 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рябинка СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 38 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Строитель-2 СНТ | 60,5 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 47 107 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Северское с. | 64 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 49 219 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Чанки с. | 60 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | 65,7 м² | 10 сот. | 33 100 000 | 503 805 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток в Снт. На участке кирпичный дом 50кв. М, в доме 3 комнаты 10кв. М,10кв. М, и 15кв. М на втором этаже. В доме кухня 7кв. М, газ балонный, отопление (котёл твердотоплевный)вода сезонная, баня 15 кв. М, хозблок 12 кв. М. Машиноместо на участке под навесом. Участок крайний, подъехать возможно с двух сторон. Снт в черте города, шаговая доступность к магазинам и общественному транспорту.