Ярославское ш., 91 км от МКАД
Дубравы-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 191,2 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈3,62 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,73 млн / целевая ≈5,16 млн / пессимист. ≈4,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бужаниново ≈17,6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9993
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 121 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большие Дубравы д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большие Дубравы д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дубравы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Климово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 191,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 624 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 565 / 40 000 / 40 074 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 729 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 583 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубравы-1 СНТ | 150 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубравы-1 СНТ | 136 м² | 12 сот. | 5 450 000 | 40 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Богородское пгт | 230 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 19 565 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный Жилой дом с земельным участком в СНТ "Дубравы-1" д . Малинки Сергиево-Посадского г.о., Московской области. Земельный участок площадью 1037 кв.м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: Для садоводства. Дом из сруба, обложенный кирпичом, площадью 191,2 кв.м, назначение: Жилое, этажей: 2, подземный: 1. В доме можно прописаться!!! На 1 этаже в доме просторная кухня-гостиная, туалет, терасса с камином, кухня с печным отоплением. На 2 этаже в доме просторные 3 спальные комнаты и кладовые. Вода в дом заведена (насос из родника), есть горячая вода на кухне (установлен проточный бойлер ( эл. водонагреватель)). На участке есть Баня с душевой кабиной и бойлером (эл. водонагреватель), уличный туалет, летний полив. Также имеется просторная терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами на природу. Участок окружен зеленью и деревьями. Дом подключен к электричеству, отопление печное, что добавляет особый шарм и позволяет чувствовать себя комфортно даже в холодное время. Отличный выбор для тех, кто ищет место для отдыха от городской суеты. Документы готовы к продаже!!! Один взрослый собственник!!! Оперативный показ и выход на сделку!!!