Ярославское ш., 55 км от МКАД
Полянка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 57,8 м², участок 6 сот., каркас, 2003 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 25.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Земля ≈294 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,76 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 161 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 221 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,51 млн / целевая ≈12,16 млн / пессимист. ≈10,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,89 млн ₽, маржа 64 %, ROI 176 %.
⚠ ROI 176 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Семхоз ≈1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9978
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 729 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 762 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 744 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 12 сот. | 6 600 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 650 000 | 465 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 9 300 000 | 620 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 4 099 000 | 341 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 14,8 сот. | 8 000 000 | 540 541 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Голубой Огонек СНТ | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матренки д. | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 156 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 160 714 / 220 968 / 220 968 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 509 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 834 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 158 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 807 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 888 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 176 % |
| пояснение расчета | ROI 176 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 176 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.11.2025 | 3 350 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126148944 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается дачный дом. В СНТ "Полянка" в близи станции Семхоз, г. Сергиев Посад О ДОМЕ Дом двухэтажный общей площадью 57 кв.м. Установлен на ленточном фундаменте с на глубину не промерзания с усилением бетонными столбами. Дом построен по каркасной технологии с утеплением, внутри обит вагонкой, снаружи сайдингом. Все окна в доме двойные деревянные. Крыша покрыта ондулином. При входе в доме небольшой тамбур, отсекающий попадание холодного воздуха в дом. Дальше большая кухня столовая, где приятно посидеть дружной семьей. Из нее проход в большую комнату с высокими потолками. На второй этаж ведет удобная, широкая лестница. На втором этаже есть ещё одна светлая комната, выполняющая роль спальни. КОММУНИКАЦИИ В дом заведено электричество 7 квт. разведено по всем комнатам. На участке сделан свой колодец 9 колец (вода в дом не заведена) Туалет уличный ОБ УЧАСТКЕ Участок 6 соток, прямоугольной формы, без наклона. С ровный, а значит всегда будет сухой. Со всех сторон обнесён забором. Сделаны ворота для автомобиля. С 2-х сторон металлический профлист и остальные сетка рабица. Для любителей огорода выделено место для грядок Посажены плодовые кустарники. Сделано место для стоянки автомобиля. На участке стоит хозблок для хранения садового инвентаря. дорожки выложены плиткой. Хорошие доброжелательные соседи, есть те, кто живут круглый год. Дороги зимой хорошо чистят. Сделано освещение. Транспортная доступность очень удобная, в 5 минутах ходьбы остановка общественного транспорта, маршрутки и автобусы ходят регулярно. Так же рядом ж/д станция Семхоз. Удобный выезд на Ярославское шоссе. Рядом с снт поселок Семхоз и Конкурсный со всей развитой инфраструктурой: сетевыми магазинами, аптеками, школами (Физмат лицей) и детскими садами. Культурно-просветительский центр "Дубрава" Один взрослый собственник! Все готово к продаже! Если остались вопросы-звоните! Оперативно покажем! Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.