Ярославское ш., 94 км от МКАД
Лаванда КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., 1994 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 337 тыс. → дом ≈863 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −2 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь.
До ст. Бужаниново ≈18,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9950
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 337 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 863 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Приют ДСК | 16 сот. | 990 000 | 61 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Климово д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Трехселище д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ваулино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 74 792 / 129 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | Бужаниново с. | 20 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 129 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Алтай СНТ | 20 м² | 7,1 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Шубино д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Строитель СНТ | 15 м² | 6 сот. | 340 000 | 22 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Березка-4 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 32 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Химик-13 СНТ | 24 м² | 4 сот. | 590 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | 23 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 163 043 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.2 км | Семенково д. | 24 м² | 5,1 сот. | 1 795 000 | 74 792 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Семенково д. | 24 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 64 583 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Дубровский Лес дп | 15 м² | 9 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный участок с плодовыми деревьями и кустарниками. Центральное водоснабжение и электричество. Тихий экологический район, вокруг лес. Уютный домик с сараем и отдельно стоящим душем с водоподогревом.