Ярославское ш., 76 км от МКАД
Шубино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 17 сот., дерево.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −100 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: отопление — центральное; в описании: печь.
До ст. Наугольный ≈11,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9913
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 959 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 376 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 329 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шубино д. | 10,3 сот. | 863 500 | 83 835 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шубино д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шубино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шубино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино д. | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алексеевское лесн-во пос. | 45 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иудино с. | 17,5 сот. | 3 700 000 | 211 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Реммаш пос. | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Реммаш пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алексеевское лесн-во пос. | 12,3 сот. | 3 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 035 / 54 286 / 80 882 |
| цена объекта | 2 449 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 081 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 693 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -99 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Мехово д. | 70 м² | 9,2 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Красная Сторожка СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иудино с. | 81,1 м² | 18 сот. | 4 250 000 | 52 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ченцы д. | 68 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 80 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Афанасово д. | 71,9 м² | 14,5 сот. | 1 800 000 | 25 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 67,2 м² | 13 сот. | 4 390 000 | 65 327 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Богородское пгт | 62 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 137 097 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Красная Сторожка ДНП | 74,3 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 80 754 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мишутино с. | 70 м² | 17 сот. | 3 149 000 | 44 986 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Культура-1 СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 350 000 | 62 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 449 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 449 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536937. Прямая продажа! Дом в жилой деревне! В середине улицы! Асфальт до дома! Соседи слева, справа, напротив! деревянный сруб на кирпичном фундаменте. Сруб НЕ гнилой, крепкий, Печь стоит на фундаменте, не повело, крепкая! Дом состоит из: прихожей, террасы, крытого двора, Кухни, комнаты. Комната просторная 6 на 6 метров. Шикарный сад! Много яблонь! участок не запущен! 17 соток земли! Отмежеван, огорожен! В поселке Реммаш есть школа, детский сад, множество магазинов, рынок МФЦ, Сбербанк, ФОК с бассейном Вокруг грибные места! Возможно в ипотеку! Звоните сейчас!