Ярославское ш., 92 км от МКАД · земля с домом
Новая Шурма д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 30,9 м², участок 38 сот.
Дом по описанию: «На участке одноэтажный бревенчатый дом 30,9 кв м на ленточном фундаменте.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.11.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 50 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 38 сот. = 2,13 млн → дом −132 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈518 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Бужаниново ≈17,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9883
Рейтинг 11/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 132 000 ₽ (38 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −132 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 272 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Малинки д. | 24 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малинки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Приют ДСК | 16 сот. | 990 000 | 61 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ваулино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Григорово х. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ваулино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ваулино д. | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ваулино д. | 48,1 сот. | 8 171 900 | 169 894 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ваулино д. | 15 сот. | 570 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 518 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 39 474 / 57 878 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 196 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Махра д. | 31,1 м² | 28 сот. | 1 800 000 | 57 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Запольское д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Несвитаево д. | 38 м² | 26 сот. | 1 500 000 | 39 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок расположен в 35 км от Сергиева Посада. Состоит из двух сопряжённых общей площадью 3800 кв м. Прямоугольной формы. Частично огорожен. На участке одноэтажный бревенчатый дом 30,9 кв м на ленточном фундаменте. Цоколь кирпичный. Хозблок/баня бревенчатый на ленточном фундаменте 15 кв м. Гараж кирпичный 24 кв м. Электричество. Яблони, сливы, кусты смородины, крыжовника, малины, ежевики. В 450 м конечная остановка рейсового автобуса из Сергиева Посада. От остановки до участка дорога с бетонным покрытием (зимой чистят). Деревня расположена в высоком месте. В ста метрах от дома действующая Троицкая церковь 18 века (реставрация в финальной стадии). Один собственник, без долей.