Ярославское ш., 40 км от МКАД · земля с домом
Старейший Энергетик СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 16 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Ухоженный садовый участок с небольшим летним домиком 16м2 и хозблоками.Теплица.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 45 %
Земля ≈354 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,12 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 46 тыс.–667 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,96 млн ₽, маржа −146 %, ROI −59 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Зеленоградская ≈3,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9864
Рейтинг 28/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 274 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 19.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 354 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 125 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 938 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Связист СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фомкино-4 СНТ | 6,1 сот. | 3 900 000 | 639 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Связист СНТ | 19,8 сот. | 17 802 000 | 899 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Связист СНТ | 5,6 сот. | 3 300 000 | 589 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда СНТ | 3,7 сот. | 2 000 000 | 540 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Природа СНТ | 41 сот. | 5 300 000 | 129 268 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Связист СНТ | 50 сот. | 31 250 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 13,8 сот. | 5 750 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ромашка СНТ | 10,6 сот. | 7 201 200 | 679 358 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 600 / 83 995 / 666 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 673 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 589 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 957 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −146 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Зеленоградский дп | 14 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 464 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Зеленоградский дп | 20 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Левково с. | 18 м² | 5,5 сот. | 12 000 000 | 666 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 12,5 м² | — | 570 000 | 45 600 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Царево с. | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Русаль СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 679 900 | 83 995 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 20,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 112 195 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный садовый участок с небольшим летним домиком 16м2 и хозблоками.Теплица. Лес с двух сторон.Рядом два пруда.