Ярославское ш., 53 км от МКАД
Хотьково г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 32,9 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈377 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,89 млн → дом ≈115 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈658 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −534 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хотьково ≈1,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9842
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 15.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 376 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 885 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 495 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 24 сот. | 13 000 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 42 сот. | 95 000 000 | 2 261 905 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 17 сот. | 7 300 000 | 429 412 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7,5 сот. | 2 900 000 | 386 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18 сот. | 16 000 000 | 888 889 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12,4 сот. | 11 500 000 | 927 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 658 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 70 278 / 91 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -534 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Мечта СНТ | 32,9 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 62 310 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Авиалесоохрана СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Васильевское с. | 30 м² | 3 сот. | 1 890 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Автомобилист-3 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | ВДНХ сад. уч. | 40 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Веля СНТ | 30 м² | 5 сот. | 850 000 | 28 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 650 000 | 79 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Матренки СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Юность СНТ | 30 м² | 4,6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Юность СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 000 000 |
Описание
Продаётся летняя двухэтажная дача в садовом товариществе "Мечта" в городе Хотьково. Дом оформлен как жилой, поэтому в нём можно оформить постоянную регистрацию. Каркасно-щитовой дом утеплён, второй этаж мансардный. Фундамент кирпичный, есть подвал.