Ярославское ш., 70 км от МКАД
Уютное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 130 м², участок 6 сот., каркас, 2008 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 03.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 377 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,88 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈716 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Барканово ≈7,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9749
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 172 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 377 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 373 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 20 сот. | 795 000 | 39 750 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 30 сот. | 3 130 000 | 104 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 53 922 / 116 496 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 704 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 716 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Пальчино д. | 110 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 22 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Мишутино с. | 107,3 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 116 496 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Новожелтиково д. | 102 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 53 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 750 000 |
Описание
Арт. 134994509 Вашему вниманию дача с двумя домиками и отдельной летней кухней в СНТ Уютное. О ДОМАХ На участке два дома, один двух этажный, второй одноэтажный (можно сделать так же второй этаж). Отдельная летняя кухня. Домики построены по каркасной технологии, крыша из метало черепицы, фундамент блочный. Прекрасный вариант для летнего спокойного отдыха! УЧАСТОК Прямой сухой участок прямоугольной формы. Забор сделан из профлиста, есть распашные ворота на несколько машин и калитка. Также большая зона отдыха и мангальная зона, все для прекрасного загородного тихого отдыха. КОММУНИКАЦИИ Электричество 15 кВт Летний центральный водопровод ИНФРАСТРУКТУРА Рядом 3 водоема, родник, круглогодичный подъезд, охрана, шлагбаум. Магазин приезжает в СНТ, до ближайшего супермаркета 10 минут на авто, доставки привозят всё (Пятерочка, Лента, Озон, WB и т.д.). Наша компания является членом Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области. Безопасность сделки гарантирована стандартами работы Гильдии Риэлторов Московской Области. Мы несем ответственность за оказанные нами услуги, наша деятельность застрахована на основании страхования гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности риэлторов.