Ярославское ш., 70 км от МКАД
Уютное СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,2 сот., каркас, 2008 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 390 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈396 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Барканово ≈7,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9745
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 410 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Псарево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алферьево д. | 20 сот. | 795 000 | 39 750 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алферьево д. | 30 сот. | 3 130 000 | 104 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 424 / 68 238 / 109 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 396 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Зодиак СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 88 475 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ивашково-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 090 000 | 35 424 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Красная Сторожка д. | 75 м² | 5 сот. | 8 200 000 | 109 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.10.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144642135 Вашему вниманию предлагается дача с двумя домами и отдельной летней кухней, По адресу: Московская обл.,Сергиево-Посадский муниципальный район,сельское поселение Васильевское,деревня Алферьево,СНТ ,, Уютное" участок 13 О ДОМАХ На участке два дома. Один двух этажный, зарегистрированная площадь 33.1 м2, второй одноэтажный площадью 24 м2. Отдельная летняя кухня - столовая площадью 18 м2. Дома построены по каркасной технологии,утеплены весна-осень. Крыша покрыта металлом, фундамент блочный. Прекрасный вариант для летнего спокойного отдыха! Строения зарегистрированы. В каждых из домов заведено электричество и грамотно разведено. УЧАСТОК Прямой сухой участок прямоугольной формы. Забор сделан из профлиста, есть распашные ворота и калитка, въезд на несколько машин . На участке высажены плодовые деревья, есть теплица . Также большая зона отдыха и мангальная зона, все для прекрасного загородного тихого отдыха.6,17 соток. к/н 50:05:0030239:69 Земли сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства. КОММУНИКАЦИИ Электричество- 10 кВт Летний центральный водопровод Летний душ и уличный туалет ОБ ИНФРАСТРУКТУРЕ Рядом 3 водоема, родник, круглогодичный подъезд, охрана, шлагбаум. Дороги зимой чистят. Вся инфраструктура в 10 минутах на автомобиле в с. Васильевское: магазины, аптеки, строительный рынок и др. До ж/д станции "Хотьково" 25 мин. на автомобиле. Удобный выезд на Ярославское ш. или Дмитровское ш. 1 взрослый собственник! Без обременений. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы - звоните и я с удовольствием на них отвечу! Прекрасное месторасположение в тихом, уютном, экологически чистом районе с развитой инфраструктурой, в уединении с природой и запахом загородной жизни. Центр недвижимости и права "ГрадомирЪ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области;Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков;Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года;Индивидуальный подход к каждому клиенту *Безопасность сделки регламентирована стандартами работы Гильдии Риэлторов России.