Ярославское ш., 67 км от МКАД
Ивашково-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 59 м², участок 6 сот., каркас, 2007 год.
Цена 2,09 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 731 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 88 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 191 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,73 млн / целевая ≈10,56 млн / пессимист. ≈9,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,53 млн ₽, маржа 70 %, ROI 229 %.
⚠ ROI 229 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — 10 кВ; в описании: печь, колодец.
До ст. Бубяково ≈5,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9729
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 034 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивашково-3 СНТ | 5,5 сот. | 850 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивашково д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивашково д. | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивашково д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивашково СНТ | 8,6 сот. | 700 000 | 81 395 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васильково д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ориентир СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зодиак СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 475 / 190 841 / 220 968 |
| цена объекта | 2 090 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 776 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 733 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 529 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 229 % |
| пояснение расчета | ROI 229 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 229 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Зодиак СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 56,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 88 475 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 26.09.2026 | 2 180 000 (−10 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 099 000 (−81 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 090 000 (−9 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 090 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537105. Продаётся дача 59 м2 на участке 6 соток, расположенный в СНТ Ивашково-2. К.Н. Дома 50:05:0020408:614 К.Н. Участка 50:05:0020408:86 Земельный участок ровный, правильной формы, площадью 6 соток. Территория участка ухожена. Произрастают плодово-ягодные и иные кустарниковые насаждения. Имеется хозяйственная постройка для хранения инвентаря, установлен каркас на парник. Участок огорожен забором. Подъезд к участку круглогодичный. В зимнее время производится систематическая уборка снега на дорогах СНТ. На участке есть колодец (8 колец), в дом вода не заведена. Электричество 10 кВт заведено в дом. На участке расположен 2-х этажный каркасный дом 59м2. Дом 2007 г.п., оформлен дом как дача. В доме находятся: 3 жилых комнаты, кухня, веранда. Внутренняя отделка дома выполнена из натуральных материалов. В доме установлен печь-камин, которая обогревает весь дом. Новым собственником остается весь садовый инвентарь. Остановка общественного транспорта расположена в 15 минутах ходьбы от участка. Не упустите свой шанс стать счастливыми обладателями уютной и комфортной дачи. Обращайтесь к нам, чтобы узнать больше информации и посмотреть это замечательное предложение своими глазами. Ваше новое жилье ждет вас! Наша компания состоит в Гильдии риэлторов Московской области. Мы предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости: Поможем продать или купить квартиру, дом и земельный участок Обеспечим юридическое сопровождение сделки и проведём комплексную проверку объекта Бесплатно подберём КУРОРТНУЮ недвижимость Бесплатно подберём новостройки в Москве и Московской области Решим любые юридические вопросы и споры, связанные не только с недвижимостью Организуем аренду вашей недвижимости Поможем сделать оценку и межевание объекта Будем рады сотрудничеству! Мы за надёжность, прозрачность и тщательную проработку каждого этапа.