Ярославское ш., 85 км от МКАД
Надежда СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 47,3 м², участок 5,1 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 58 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 165 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈746 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Бужаниново ≈12,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9696
Рейтинг 6/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 423 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 165 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 366 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Титовское с. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титовское с. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Титовское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Титовское с. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сметьево д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Геронтьево д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Геронтьево д. | 30 сот. | 920 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Федоровское д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Несвитаево д. | 15,5 сот. | 750 000 | 48 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Несвитаево д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 746 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 42 500 / 84 444 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Ягодка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Спорт СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Химик СНТ | 47 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка-4А СНТ | 48 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 46,4 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 66 810 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Дубравы-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 46 м² | 5,9 сот. | 3 200 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Богородский Резчик СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дзержинец СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 500 000 |
Описание
В продаже прекрасная дача в экологически чистом районе г.Сергиев - Посад! Дача с самого начала в руках одной семьи , никогда не продавалась. Ухоженный , ровный , сухой участок. Дом на фундаменте с деревенской печью. Отопление печное. На участке также расположена баня , летняя кухня и гараж! Все постройки узаконены и стоят на кадастровом учете, дом оформлен как жилой , в него можно прописаться. Есть колодец на участке с питьевой водой.