Ярославское ш., 42 км от МКАД
Мечта СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 87,7 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 92 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈1,55 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,48 млн / целевая ≈10,33 млн / пессимист. ≈9,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,09 млн ₽, маржа 55 %, ROI 124 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Желтиково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9673
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 203 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 588 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 402 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 986 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Шапилово д. | 9,5 сот. | 2 950 000 | 310 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 8 сот. | 2 990 000 | 373 750 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Шапилово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 11 сот. | 13 000 000 | 1 181 818 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 12,4 сот. | 11 500 000 | 927 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 554 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 765 / 123 404 / 151 111 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 478 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 904 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 086 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 124 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Святые Ключи дп да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 91 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ашукино дп да: «душевая кабина» + «ремонт» | 94 м² | 6 сот. | 11 600 000 | 123 404 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается жилой дом с земельным участком в г. Хотьково на территории Снт Мечта. В шаговой доступности вся инфраструктура города. Снт охраняется. На въезде установлен шлагбаум. Еженедельно осуществляется вывоз мусора. Дом каркасный. Фундамент сваи, глубина 2,5 м. Дом утеплен (толщина утеплителя 200 мм). Перекрытия утеплены ( толщина 300 мм). Крыша металлическая. Коммуникации: Отопление: твердотопливная печь; Водоснабжение: колодец; Электричество заведено; Септик: переливной колодец. На участке также установлен гараж, хозблок и летний туалет. Один взрослый собственник. Свободная продажа. Ваши сделки с недвижимостью в надежных руках! Мы являемся членами Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области, что гарантирует высокий уровень профессионализма и безопасность каждой сделки. Строго соблюдая стандарты работы Гильдии Риэлторов Московской области, мы обеспечиваем полную защиту ваших интересов. Наши услуги застрахованы по программе гражданской ответственности, что дополнительно подтверждает нашу ответственность и заботу о клиентах. Мы гарантируем надежность и комфорт при покупке, продаже или аренде любых видов недвижимости квартир, домов и коммерческих объектов.