Ярославское ш., 55 км от МКАД
Абрамцево-3 ТСН ДНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 102 м², участок 9,2 сот., 2017 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 24.09.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 54 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 45 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,34 млн / целевая ≈6,61 млн / пессимист. ≈5,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,2 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Абрамцево ≈3,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9650
Рейтинг 57/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 678 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Абрамцево-3 ТСН ДНТ | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жучки д. | 15 сот. | 5 700 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жучки д. | 20 сот. | 8 100 000 | 405 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 15,3 сот. | 3 350 000 | 218 954 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 15,5 сот. | 7 000 000 | 451 613 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сады Ахтырки дп | 6,8 сот. | 1 157 700 | 170 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ахтырка д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сады Ахтырки дп | 7,6 сот. | 1 286 900 | 169 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 263 / 76 842 / 153 686 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Абрамцево-3 ТСН ДНТ да: «ванной» + «отделку» | 95 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 45 263 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Артемово КП да: «санузел» + «мебелирован» | 96,3 м² | 8,5 сот. | 14 800 000 | 153 686 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | да: «санузел» + «теплен пол» | 95 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 76 842 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Полис-Н ТСН да: «ванные» + «мебель» | 110 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 60 909 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Калистово КП да: «с/у» + «под ключ» | 112 м² | 8,5 сот. | 11 950 000 | 106 696 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 100 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 100 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144929474 Вашему вниманию, предлагается Дом 102 м2 на участке 9.2 сот. в Красивейшем ДНТ Абрамцево-3, в районе деревни Ахтырка, Сергиево-Посадского городского округа, расположенный в 50 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Участок: площадь 9,2 сотки,земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительство.правильной прямоугольной формы, с межеванием и кадастровым номером 50:05:0040421:22, разрешенное использование для дачного строительства. Полностью огорожен, на передней линии с распашными воротами и калиткой. Подъезд - Асфальт! Соседи живут круглогодично. Дом: 2017 года постройки, двухэтажный, общей площадью 102 кв.м. ( 8 на 8 м ), из профилированного бруса 150х150, к/н 50:05:0040421:537 ,зарегистрированный как Жилой! Установлен на винтовых сваях, кровля металлочерепица, пластиковые двухконтурные стеклопакеты. Планировка дома, функциональна и практична, есть возможность реализовать свой дизайнерский потенциал и сделать отделку под свой вкус . Коммуникации: Электричество-220,есть возможность увеличения до 15 кВт Круглогодичный поселковый водопровод, без счетчика, использование входит в оплату взносов 2000 р. в месяц. Канализации: 2 столба переливных железобетонных колец Газ-идет согласования прокладки газовой линии вдоль линии участков. Ориентировочная стоимость 250.000 р. Преимущество: Уличное освещение! Участок будет освещен в темное время суток,обеспечивая безопасность и комфорт. Инфраструктура: Поселок находится в живописном месте, рядом с лесом и рекой Воря, круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге. Всего 3 км до центра города Хотьково с развитой инфраструктурой (школы, детские сады, фитнес-центр и т.д.). До автобусной остановке в д. Жучки 700 м пешком. Там же находится продуктовые магазины и школа. Один Собственник! Документы готовы к продаже! Участок в собственности, основание договор купли-продажи 2014 года. Оперативный показ, свободная продажа! Центр недвижимости и права "ГрадомирЪ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области;Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков;Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года;Индивидуальный подход к каждому клиенту *Безопасность сделки регламентирована стандартами работы Гильдии Риэлторов России