Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Кузяево Парк КП, Раменский гор. округ
Дом 87,6 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 12.06.2024.
Рейтинг 52/100 · уверенность 52 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 601 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 46 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,62 млн / целевая ≈5,96 млн / пессимист. ≈5,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,08 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Игнатьево ≈1,5 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9517
Рейтинг 52/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Одуванчик НП | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 752 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 789 / 81 250 / 104 737 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 619 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 957 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 295 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 078 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Володино д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 7,5 сот. | 9 950 000 | 104 737 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Глебово д. да: «ванные» + «теплые полы» | 80 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Солнышко-2 СНТ да: «все удобства в доме» + «ремонт» | 95 м² | 8 сот. | 4 350 000 | 45 789 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2024 | 4 100 000 | история площадки |
| 13.08.2024 | 3 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.09.2024 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.04.2025 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 01.05.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.05.2025 | 4 200 000 (+700 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 3 700 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.07.2025 | 3 000 000 (−700 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный 2 этажный дом с земельным участком. Ленточный фундамент. 1 этаж утеплен и обшит гипсокартоном. 2 этаж требует утепление. Электричество введено в дом. По всему периметру металлический забор. На участке хозблок и питьевой колодец. Прописка. Прямой договор энергоснабжения с Мосэнергосбыт (380 вт). Один собственник. В собственности более 8 лет. В 15 мин. Платформа Кузяево и Игнатьево. Асфальтированный подъезд. Соседи живут круглогодично.