Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Связист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 234 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈919 тыс. / пессимист. ≈817 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −201 %, ROI −67 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шатурторф ≈10,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9214
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 836 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 20 000 / 25 532 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 919 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 643 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −201 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Стрела СНТ | 58,5 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стрела СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радист СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 532 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рубин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 899 999 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Красное д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вымпел-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дубрава СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Озерки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просторный дом с хорошим ремонтом, спальные места: две новые двухспальные кровати, раскладной диван и софа. Удобства: холодильник, газовая и электрическая плиты, ТВ, кондиционер. Есть в отличном состоянии бытовка на 2 комнаты со светом, розетками, диваном, шкафом. Посажены плодовые деревья: яблони, черешни, вишня. Большая беседка деревянная ( на фото нет, поставили после того, как делали фотографии). Каркасный бассейн (диаметр 4 м). Уличный душ с горячей водой, выгребная яма, колодец. Территория Снт охраняется, есть видеонаблюдение, въезд через шлагбаум. Агентства не беспокоить! Прописки нет. Просьба писать в чат).