Егорьевское ш., 44 км от МКАД
Гжель с., Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 15 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 03.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 88/100 · уверенность 55 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,14 млн → дом ≈662 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 83 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,21 млн / целевая ≈8,29 млн / пессимист. ≈7,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,19 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Гжельские источники ≈2,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9109
Рейтинг 88/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 138 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 662 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гжель с. | 9,7 сот. | 900 000 | 92 784 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трошково д. | 6,8 сот. | 1 397 000 | 205 441 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трошково д. | 7 сот. | 1 397 000 | 199 571 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Спутник СНТ | 10,1 сот. | 1 013 000 | 100 297 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Спутник СНТ | 12 сот. | 5 980 000 | 498 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спутник СНТ | 8,5 сот. | 1 363 200 | 160 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжельские Дворики ДНТ | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спутник СНТ | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 727 / 89 816 / 95 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 748 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 287 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 186 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Коптево СНТ да: «санузел» + «отделки» | 100 м² | 16 сот. | 9 550 000 | 95 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Карпово Кантри Клаб КП да: «ванные» + «мебелью» | 96 м² | 15 сот. | 8 300 000 | 86 458 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Садко дп да: «санузла» + «ремонтом» | 90 м² | 15 сот. | 15 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Елкино КП да: «санузел» + «мебелью» | 108,4 м² | 14,4 сот. | 10 100 000 | 93 173 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сосновый Край КП да: «сан узел» + «мебелью» | 110 м² | 15 сот. | 9 100 000 | 82 727 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За дом внесен аванс. Сруб общей площадью около 100 кв.м. в коттеджном поселке Континет вблизи п.Гжель В дом заведено электричество. Земельный участок площадью 15 соток, по периметру огорожен забором из металлопрофиля. Установлены откатные ворота. На