Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Одуванчик НП, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 64 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈610 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Игнатьево ≈1,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8940
Рейтинг 52/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 134 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Одуванчик НП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Одуванчик НП | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 19 сот. | 3 400 000 | 178 947 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 131 / 98 958 / 115 800 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 536 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 609 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Рябинка-3 дп | 50 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коломино д. | 50 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузяево д. | 52,2 м² | 17 сот. | 3 700 000 | 70 881 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рябинка-3 дп | 46 м² | 15 сот. | 4 700 000 | 102 174 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Володино д. | 52,9 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 113 422 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Садовод МГУ СНТ | 53,3 м² | 8 сот. | 2 672 000 | 50 131 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Речицы с. | 50 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Володино д. | 54 м² | 10 сот. | 5 170 000 | 95 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Садовод МГУ СНТ | 53,8 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 55 762 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Карпово Кантри Клаб КП | 50 м² | 8,4 сот. | 5 790 000 | 115 800 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 850 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. Продаю дом с видом на лес. Дом почти готов к проживанию, протянута электрика, имеется колодец, нужно частично доделать ремонт. Продаю в связи с переездом. Участок крайний у леса, есть возможность увеличить, рядом есть пруд. Возможен торг. Пишите звоните, договоримся. Дом еще не оформлял. Участок около 14 соток. 1 взрослый собственник.