Егорьевское ш., 32 км от МКАД
Трошково д., Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 9,1 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 21.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 87/100 · уверенность 62 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 1,32 млн → дом ≈780 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,97 млн / целевая ≈7,17 млн / пессимист. ≈6,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,69 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Гжельские источники ≈2,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8493
Рейтинг 87/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 16 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 46 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 094 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 320 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гжель с. | 9,7 сот. | 900 000 | 92 784 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 6,8 сот. | 1 397 000 | 205 441 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 7 сот. | 1 397 000 | 199 571 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спутник СНТ | 10,1 сот. | 1 013 000 | 100 297 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спутник СНТ | 8,5 сот. | 1 363 200 | 160 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спутник СНТ | 12 сот. | 5 980 000 | 498 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гжельские Дворики ДНТ | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 536 / 76 602 / 88 583 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 375 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 690 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Новое Григорово КП да: «санузла» + «отделкой» | 103 м² | 10 сот. | 7 890 000 | 76 602 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Бахтеево Парк КП да: «ванной» + «теплый пол» | 101,6 м² | 8,7 сот. | 9 000 000 | 88 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Бисерово с. да: «ванные» + «тёплые полы» | 110 м² | 10 сот. | 8 199 000 | 74 536 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в КП Континет вблизи п. Гжeль. О доме: Двухэтажный дом, общей площадью 100 квадратов. Первый этаж построен из сруба, второй этаж брус. Второй этаж готов к чистовой отделке. Фундамент ленточный. Электричество подведено к дому. О Участке: Участок 9.14 соток. Огорожен с 2-ух сторон забором. На участке находится септик 2 колодца по 2 кольца. Рядом с домом стоит недостроенная беседка. Удобная транспортная доступность (36 км до Мкад), вся инфраструктура имеется в с. Гжель (магазина, Пвз, аптеки, больница, школа, детский сад). Звоните и записывайтесь на просмотр! Оперативны показ и быстрый выход на сделку.